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Die Bankgesellschaft Berlin entstand 1994 als Holding-Gesellschaft für die Landesbank Berlin, die Berliner Hypotheken- und Pfandbriefbank sowie die Berliner Bank.
Diese Konstruktion war schon zu Beginn stark umstritten, da die Landesbank eine öffentlich-rechtliche Anstalt ist, während die anderen beiden privatwirtschaftliche
Unternehmen waren. Das Landesarbeitsgericht Berlin beurteilte 1995 (in einem nur aus formalen Gründen nicht rechtskräftig gewordenen Urteil) das Konstrukt
Bankgesellschaft Berlin sogar als rechtswidrig.
Die Berliner Bankgesellschaft engagierte sich in den Folgejahren über neu gegründete oder aufgekaufte Tochterfirmen und über Kredite im Bau- und Immobiliensektor.
Bereits zwei Jahre nach ihrer Gründung musste die Bankgesellschaft die ersten Wertberichtigungen von mehr als zwei Milliarden DM vornehmen. Während andere Banken
Engagements in Berlin bereits kritisch sahen, expandierte die Bankgesellschaft weiter.
Um Wachstum zu erzielen, wurden Immobilienfonds mit für die Marktverhältnisse sehr günstigen Konditionen errichtet. So gab es hohe Mietzinsgarantien (selbst falls die
Immobilie leer stehen sollte), eine extrem lange Laufzeit (25 bzw. 30 Jahre) und am Ende eine Rückzahlungsgarantie. Durch die rechtliche Konstruktion der Holding war
das Land Berlin der letztendliche Bürge für diese Versprechen.
Über diese Fonds wurde die wahre Lage der Bank verschleiert – Wertberichtigungen auf faule Kredite wurden vermieden, indem kritische Immobilien von den Kreditnehmern
gekauft und in die Fonds verschoben wurden. Die Fonds wiederum wurden als sichere Anlage an Privatanleger verkauft. Aus Kreditrisiken wurden so Garantierisiken, die
der Bankenaufsicht offensichtlich nicht weiter auffielen
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